- Akıllı ödemeler, ulaşım deneyimimizi değiştirecek
- İnsan Faktörü Her zaman İlk Sırada!
- SabancıDx'in dijital satın alma platformu Pratis yurt dışına ihraç edildi
- Kobilere ve Çalışanlarına Özel Psikolog ve Diyetisyen Hizmeti
- Türkiye‘de suistimalin firmalara faturası 40 milyar dolar
- İnternetten kartlı ödemeler 1 milyar TL'ye ulaşarak rekor kırdı
- Dünyanın En Yetenekli Ülkeleri Hangileri
KOBİ’ler İçin Yeni Bir Finansman Kaynağı: Sat ve Geri Kirala

1. Giriş
Uygulamada, işletmelerin finansman ihtiyaçlarını karşılamakta başvurdukları yöntemlerden biri de sat ve geri kirala yöntemidir. Bu yöntemde işletmenin aktifinde bulunan bina ve makineleri finansal kiralama şirketine satılmakta ve aynı anda satın alan finansal kiralama şirketinden yeniden belirli bir süre için kiralanmaktadır. Finansal kiralama şirketine geri ödemeleri ise uzun vadeye yayılmış finansal kira bedelleri şeklinde yapılmaktadır. Böylelikle, işletme hem finansman ihtiyacını karşılamakta hem de varlığın kullanım hakkını elinde tutmaktadır. Bu yöntem sayesinde, işletmenin aktifinde yer alan sabit varlıklar azalırken, dönen varlıklar artmaktadır. Sat ve geri kiralama işlemi işletme sermayesi açığı olan şirketlerin nakit ihtiyaçlarını karşılamak için önemli bir avantaj olmaktadır.
Sat ve geri kirala yönteminin gayrimenkullere uygulanmasında önemli vergi avantajları getirilmiştir. Özellikle işletme sermayesi açığı bulunan KOBİ’lerin aktiflerinde bulunan gayrimenkuller için bu yöntemi uygulayarak işletme sermayesi açığı sorununu önemli ölçüde giderebilecekleri düşünülmektedir.
2. Sat ve Geri Kirala Yönteminin Hukuki Dayanağı
Finansal kiralama sözleşmesi 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 18. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; finansal kiralama sözleşmesi, kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.
Yukarıda belirtilen düzenleme ile birlikte birlikte sat ve geri kirala olarak adlandırılan finansman yönteminin uygulanmasına ilişkin hukuki zemin oluşturulmuş olup, kiracıların sahip oldukları varlıkları finansal kiralama şirketlerine satıp, aynı varlığı tekrar finansal kiralama şirketlerinden finansal kiralama sözleşmesine dayalı olarak kiralayabilmesine olanak sağlanmıştır. Bu şekilde işletmelere kendi ellerindeki, mevcut varlıklarla finansman yaratabilme imkanı getirilmiştir.
3. Sat ve Geri Kirala Yönteminin Gayrimenkullere Uygulanmasında Vergi Teşvikleri
6361 sayılı Kanun ve 6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile finansal kiralama işlemlerine çeşitli vergi teşvikleri getirilmiştir. Bu teşvikler aşağıda konuları itibariyle özetlenmiştir.
a) Damga Vergisi İstisnası
Finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sözleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kağıtlar ile bunların teminatı amacıyla düzenlenen kağıtlar damga vergisinden ve bu kağıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan müstesnadır. (6361 sayılı Kanun md. 37/1)
Bu çerçevede finansal kiralama şirketleri ile imzalanacak sat ve geri kirala işlemine konu sözleşmeler için damga vergisi ödenmeyecektir.
b) Tapu Harcı İstisnası
Satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralamalarda iki ayrı satış söz konusu olmaktadır. Bunlardan birincisi gayrimenkulü elinde bulunduran ve satıp geri kiralama yöntemiyle kiralamak isteyen işletmenin, elindeki gayrimenkulü finansal kiralama şirketine satışıdır. İkinci satış ise kiracının finansal kiralama sözleşmesiyle kiraladığı ve sözleşme süresi boyunca kullanım hakkına sahip olduğu gayrimenkulü sözleşme süresi sonunda finansal kiralama şirketinden satın alması durumunda söz konusu olmaktadır.
492 sayılı Harçlar Kanunu gereği gayrimenkul satışlarında tapu harcı ödenmesi gerekmekle beraber, satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır. (6361 sayılı Kanun md. 37/2)
Satıp geri kiralama yöntemiyle yapılan kiralamada, sözleşme süresi sonunda kiracının gayrimenkulün mülkiyetini alması durumunda ise ikinci satış gerçekleşmiş olacaktır. Söz konusu satış işleminde daha düşük oranda tapu harcı ödenmesi imkanı sağlanmıştır. Gayrimenkullere ilişkin sat ve geri kirala yöntemiyle yapılan finansal kiralama işlemlerinde, finansal kiralama şirketinin kiraya verilen gayrimenkulü, satın almış olduğu kiracıya tekrar satması durumunda tapu harcının binde 3,96 oranında uygulanması gerekmektedir. (6361 sayılı Kanun md. 51/1)
c) Katma Değer Vergisi İstisnası
6361 sayılı Kanun kapsamında; finansal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve kiralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile;
· Kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satılması,
· Taşınmazların finansal kiralama şirketi tarafından, satan kişilere kiralanması,
· Taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresinin sonunda finansal kiralama şirketi tarafından tekrar devralındığı kişilere (kiracıya) devri işlemleri,
katma değer vergisinden istisna edilmiştir. (3065 sayılı Kanun md. 17/4-y)
Burada dikkat edilmesi gereken söz konusu KDV istisnasının kısmi istisna niteliğinde olmasıdır. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 30. maddesine göre “vergiye tabi olmayan veya vergiden istisna edilmiş bulunan malların teslimi ve hizmet ifası ile ilgili alış vesikalarında gösterilen veya bu mal ve hizmetlerin maliyetleri içinde yer alan katma değer vergisi” mükelleflerin vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanan katma değer vergisinden indirilemez. Katma Değer Vergisi Kanunu uyarınca, indirim konusu yapılamayan bu KDV gelir ve kurumlar vergisi matrahlarının tespitinde doğrudan gider unsuru olarak dikkate alınır.
Yukarıdaki paragrafta belirtilen nedenden dolayı, gayrimenkulü elinde bulunduran ve satıp geri kiralama yöntemiyle aynı gayrimenkulü finansal kiralama şirketinden kiralayan kiracı tarafından, gayrimenkulün alımı ya da inşası nedeniyle katlanılan maliyetlere ilişkin yüklenilen katma değer vergisinin indirim konusu yapılmaması gerekmektedir. Kiracı tarafından gayrimenkulün ilk alımında ya da inşasında yüklenilen KDV’lerin geçmişte indirim konusu yapılmış olması durumunda ise, ilgili dönem beyannamesinde hesaplanan KDV’ye ilave edilmek suretiyle düzeltilmesi ve gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet unsuru olarak dikkate alınması gerekmektedir.
Taşınmaz ticaret ve/veya kiralamasıyla uğraşan işletmelerde, ellerindeki gayrimenkulleri satıp geri kiralama yöntemiyle finansal kiralamaya konu ettiklerinde yukarıda belirtilen KDV istisnası hükmünden faydalanabileceklerdir.
d) Kurumlar Vergisi İstisnası
Kuramların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. Söz konusu istisnadan yararlanabilmek için, satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması ve satış bedelinin, satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Öte yandan, taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kuramların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışında kalmaktadır. (5020 sayılı KVK md. 5/1-e)
6495 sayılı Kanun ile satıp geri kiralama işlemlerine kurumlar vergisi istisnası getirilmektedir. Buna göre; 6361 sayılı Kanun kapsamında taşınmazların geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla finansal kiralama şirketlerine satışı ile bu taşınmazların finansal kiralama şirketlerince tekrar devralındığı kurama satışından doğan kazançların tamamı kurumlar vergisinden istisna olacak ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl aktifte bulunma şartı aranmayacaktır. (5020 sayılı KVK md. 5/1-e)
Yapılan bu düzenleme ile;
· Gayrimenkullerin geri kiralama amacıyla finansal kiralama şirketlerine satışından doğan kazançlar kurumlar vergisinden istisna olacaktır.
· Finansal kiralama şirketlerince gayrimenkullerin devralındığı şirkete satışından doğan kazançlar kurumlar vergisinden istisna olacaktır.
· Kurumlar vergisi istisnası gayrimenkulün satışından doğan kazancı tamamına (% 100’üne) uygulanacaktır.
· İstisna uygulamasında gayrimenkullerin 2 yıl aktifte bulundurma şartı aranmayacaktır.
Kurumlar vergisi istisnasında dikkat edilmesi gereken konu; bu istisnanın şirketlerin kendi kullanımında bulunan gayrimenkullerin sat geri kirala işlemine konu edilmesi durumunda geçerli olacağıdır. Yoksa taşınmazın ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışından elde ettikleri kazançlar bu istisna kapsamı dışındadır.
4. Değerlendirme
Yapılan düzenlemeler ile işletmelerin aktiflerinde kayıtlı bulunan işletme kullanımındaki gayrimenkullerini sat ve geri kirala işlemini tabi tutmaları durumunda kurumlar vergisi, katma değer vergisi, damga vergisi ve tapu harcı açısından önemli istisnalar getirilmiştir. Bu ise işletme sermayesi ihtiyacı bulunan KOBİ’lerin bilançolarında kayıtlı bulunan gayrimenkullerini sat ve geri kirala yönteminde kullanarak hem nakit sorunlarını giderme hem de vergisel avantaj sağlamalarının yolunu açacaktır.


Vefa Toroslu
M. Vefa TOROSLU, 1962 yılında doğmuştur. 1985 yılında Gazi Üniversitesi İ.İ.B.F. Ekonomi Bölümü’nden mezun olmuştur. 2010 yılında Okan Üniversitesi SBE Muhasebe-Denetim Yüksek Lisans Programından AA derecesi ile mezun olmuştur. Halen Okan Üniversitesinde İşletme Doktorası çalışmalarına devam etmektedir.
1985 yılından 1997 yılına kadar reel sektörde çeşitli kademelerde muhasebe ve finans yöneticiliği yapmıştır. 1997 yılından 2012 yılına kadar finans sektöründe üst düzey yönetici olarak çalışmıştır. 2012-2013 yıllarında turizm ve otomotiv sektöründe üst düzey mali işler yöneticisi olarak çalışmıştır.
M. Vefa TOROSLU’nun muhasebe ve finans konularında yazılmış 60 civarında makalesi ve 20 civarında kitabı bulunmakta olup aynı zamanda Okan Üniversitesi’nde muhasebe ve denetim konularında ders vermektedir.
Bu Kategorideki Diğer Yazılar
DIŞ TİCARET
İhracat, Firmalar için Önemli ve Stratejik Bir Karardır
2016 yılı Ocak ayı itibarı ile Türkiye’de yaklaşık 63 bin firma ihracat yapmaktadır. İhracat yapmak, bir ülkenin ve firmalarının büyümesi ve rekabet gücünü artırması bakımından önemlidir.
OFİS VE İNSAN
Hayatı Ertelemeden Yaşamak, Zamanın Öneminin Farkına Varmak
Toplum olarak işlerimizi en son ana bırakmaya yatkınız. Ya Hayat? Onu yaşamayı niye son ana bırakıyoruz. Gülmeyi bile öteleyen ve taksitlendiren bir hayat yaşıyoruz. Her sabah 24 saati peşin alıyoruz ama taksit taksit gülüyor ve mutluluğu da aylarca erteliyoruz.
Ofisiniz için bilgisayar sistemlerinin seçimi
Bir ofis için gerekli olan bilgisayar altyapısı veya donanımının seçimi oldukça özen gerektiren bir konudur.
İŞ DÜNYASI
Ofislerdeki ilk iş günü acemilikleri
İlk iş günü, çalışanları okula yeni başlayan bir çocuğun heyecanı sarar. Deneyimli çalışanlar bile ilk günün verdiği heyecanla acemilik çekebilir. Yenibiris.com çalışanların başından geçen ilginç iş günü olaylarını bir araya topladı.
HUKUK / MUHASEBE
İş Kanununda Çalışma Süreleri
Şirketlerin personelleri ile en sık rastlalanan ihtilafları çalışma süreleri ve ücretlendirme ile ilgili konulardır. Nevzat Erdağ, İş Kanununda çalışma süreleri ile ilgili düzenlemeleri inceledi.
Satış Ekibinin Ortak Aklının Harekete Geçirilmesi
Pazarlama ve Satış Süreçlerinin Kontrol Edilmesi
Satış Yönetimi Değerlendirmesi