KOBİ’ler İçin Yeni Bir Finansman Kaynağı: Sat ve Geri Kirala

1. Giriş

Uygulamada, işletmelerin finansman ihtiyaçlarını karşıla­makta başvurdukları yöntemlerden biri de sat ve geri kirala yön­temidir. Bu yöntemde işletmenin aktifinde bulunan bina ve makineleri finansal kiralama şirketine satılmakta ve aynı anda satın alan finansal kiralama şirketinden yeniden belirli bir süre için kiralanmaktadır. Finansal kiralama şirketine geri ödemeleri ise uzun vadeye yayılmış finansal kira bedelleri şeklinde yapılmaktadır. Böylelikle, işletme hem finansman ihtiyacını karşılamakta hem de varlığın kullanım hakkını elinde tutmaktadır. Bu yöntem sayesinde, işletmenin aktifinde yer alan sabit varlıklar azalırken, dönen varlıklar artmaktadır. Sat ve geri kiralama işlemi işletme sermayesi açığı olan şirketlerin nakit ihtiyaçlarını karşılamak için önemli bir avantaj olmaktadır.

Sat ve geri kirala yönteminin gayrimenkullere uygulanmasında önemli vergi avantajları getirilmiştir. Özellikle işletme sermayesi açığı bulunan KOBİ’lerin aktiflerinde bulunan gayrimenkuller için bu yöntemi uygulayarak işletme sermayesi açığı sorununu önemli ölçüde giderebilecekleri düşünülmektedir.

2. Sat ve Geri Kirala Yönteminin Hukuki Dayanağı

Finansal kiralama sözleşmesi 6361 sayılı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Kanunu’nun 18. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre; finansal kiralama sözleşmesi, kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşmedir.

Yukarıda belirtilen düzenleme ile birlikte birlikte sat ve geri kirala olarak ad­landırılan finansman yönteminin uygulanmasına ilişkin hukuki zemin oluşturulmuş olup, kiracıların sahip oldukları varlıkları finansal kiralama şirketlerine satıp, aynı var­lığı tekrar finansal kiralama şirketlerinden finansal ki­ralama sözleşmesine dayalı olarak kiralayabilmesine olanak sağlanmıştır. Bu şekilde işletmelere kendi el­lerindeki, mevcut varlıklarla finansman yaratabilme imkanı getirilmiştir.

3. Sat ve Geri Kirala Yönteminin Gayrimenkullere Uygulanmasında Vergi Teşvikleri

6361 sayılı Kanun ve 6495 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile finansal kiralama işlemlerine çeşitli vergi teşvikleri getirilmiştir. Bu teşvikler aşağıda konuları itibariyle özetlenmiştir.

a) Damga Vergisi İstisnası

Finansal kiralama sözleşmeleri ve bu sö­zleşmelerin devrine ve tadiline ilişkin kağıtlar ile bun­ların teminatı amacıyla düzenlenen kağıtlar damga vergisinden ve bu kağıtlarla ilgili yapılacak işlemler harçtan müstesnadır. (6361 sayılı Kanun md. 37/1)

Bu çerçevede finansal kiralama şirketleri ile imzalanacak sat ve geri kirala işlemine konu sözleşmeler için damga vergisi ödenmeyecektir.

b) Tapu Harcı İstisnası

Satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kirala­malarda iki ayrı satış söz konusu olmaktadır. Bunlardan birincisi gayrimenkulü elinde bulunduran ve satıp geri kiralama yöntemiyle kiralamak isteyen işletmenin, elindeki gayrimenkulü finansal kiralama şirketine satışıdır. İkinci satış ise kiracının finansal kiralama sözleşmesiyle kiraladığı ve sözleşme süresi boyunca kullanım hakkına sahip olduğu gayri­menkulü sözleşme süresi sonunda finansal kiralama şirketinden satın alması durumunda söz konusu olmak­tadır.

492 sayılı Harçlar Kanunu gereği gayrimenkul satışlarında tapu harcı ödenmesi gerek­mekle beraber, satıp geri kiralama yöntemi ile yapılan kiralama sözleşmeleri kapsamında kiralanan taşınmazların sözleşme süresi sonunda kiracı adına tapuya tescili tapu harcından müstesnadır. (6361 sayılı Kanun md. 37/2)

Satıp geri kiralama yöntemiyle yapılan kiralamada, sözleşme süresi sonunda kiracının gayrimenkulün mül­kiyetini alması durumunda ise ikinci satış gerçekleşmiş olacaktır. Söz konusu satış işleminde daha düşük oranda tapu harcı ödenmesi imkanı sağlanmıştır. Gayrimenkullere ilişkin sat ve geri kirala yöntemiyle yapılan finansal kiralama işlemlerinde, finansal kiralama şirketinin kiraya verilen gayrimenkulü, satın almış ol­duğu kiracıya tekrar satması durumunda tapu harcının binde 3,96 oranında uygulanması gerekmektedir. (6361 sayılı Kanun md. 51/1)

c) Katma Değer Vergisi İstisnası

6361 sayılı Kanun kapsamında; finan­sal kiralama şirketlerince bizzat kiracıdan satın alınıp geriye kiralanan taşınmazlara uygulanmak üzere ve ki­ralamaya konu taşınmazın mülkiyetinin sözleşme sü­resi sonunda kiracıya devredilecek olması koşulu ile;

• Kiralanmaya konu taşınmazların kiralayana satıl­ması,
• Taşınmazların finansal kiralama şirketi tarafından, satan kişilere kiralanması,
• Taşınmazın mülkiyetinin sözleşme süresinin sonunda finansal kiralama şirketi tarafından tekrar devralındığı kişilere (kiracıya) devri işlemleri,

katma değer vergisinden istisna edilmiştir. (3065 sayılı Kanun md. 17/4-y)

Burada dikkat edilmesi gereken söz konusu KDV istisnasının kısmi istisna niteliğinde olmasıdır. Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 30. maddesine göre “vergiye tabi olmayan veya vergiden istisna edilmiş bulunan malların teslimi ve hizmet ifası ile ilgili alış vesikalarında gösterilen veya bu mal ve hizmetlerin maliyetleri içinde yer alan katma değer vergisi” mü­kelleflerin vergiye tabi işlemleri üzerinden hesaplanan katma değer vergisinden indirilemez. Katma Değer Vergisi Kanunu uyarınca, indirim konusu yapılamayan bu KDV gelir ve kurumlar vergisi matrahlarının tes­pitinde doğrudan gider unsuru olarak dikkate alınır.

Yukarıdaki paragrafta belirtilen nedenden dolayı, gayrimenkulü elinde bulunduran ve satıp geri kiralama yöntemiyle aynı gayrimenkulü fi­nansal kiralama şirketinden kiralayan kiracı tarafın­dan, gayrimenkulün alımı ya da inşası nedeniyle katlanılan maliyetlere ilişkin yüklenilen katma değer vergisinin indirim konusu yapılmaması gerekmektedir. Kiracı tarafından gayrimenkulün ilk alımında ya da in­şasında yüklenilen KDV’lerin geçmişte indirim ko­nusu yapılmış olması durumunda ise, ilgili dönem beyannamesinde hesaplanan KDV’ye ilave edilmek suretiyle düzeltilmesi ve gelir veya kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet unsuru olarak dikkate alınması gerekmektedir.

Taşınmaz ticaret ve/veya kiralamasıyla uğraşan işletmelerde, ellerindeki gayrimenkulleri satıp geri kiralama yöntemiyle finansal kiralamaya konu ettiklerinde yukarıda belirtilen KDV istisnası hükmünden fay­dalanabileceklerdir.

d) Kurumlar Vergisi İstisnası

Kuramların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların % 75’lik kısmı kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. Söz konusu istisnadan yararlanabilmek için, satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın ya­pıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulması ve satış bedelinin, sa­tışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesi şarttır. Öte yandan, taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kuramların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışında kalmaktadır. (5020 sayılı KVK md. 5/1-e)

6495 sayılı Kanun ile satıp geri kiralama işlemlerine kurumlar vergisi istisnası getirilmektedir. Buna göre; 6361 sayılı Kanun kapsamında taşınmazların geri kiralama amacıyla ve sözleşme sonunda geri alınması şartıyla finansal kiralama şirketlerine satışı ile bu taşınmazların finansal kiralama şirketlerince tekrar devralındığı kurama satışından doğan kazançların tamamı kurumlar vergisinden istisna olacak ve bu taşınmazlar için en az iki tam yıl aktifte bulunma şartı aranmayacaktır. (5020 sayılı KVK md. 5/1-e)

Yapılan bu düzenleme ile;

• Gayrimenkullerin geri kiralama amacıyla finansal kiralama şirketlerine satışından doğan kazançlar kurumlar vergisinden istisna olacaktır.
• Finansal kiralama şirketlerince gayrimenkullerin devralındığı şirkete satışından doğan kazançlar kurumlar vergisinden istisna olacaktır.
• Kurumlar vergisi istisnası gayrimenkulün satışından doğan kazancı tamamına (% 100’üne) uygulanacaktır.
• İstisna uygulamasında gayrimenkullerin 2 yıl aktifte bulundurma şartı aranmayacaktır.

Kurumlar vergisi istisnasında dikkat edilmesi gereken konu; bu istisnanın şirketlerin kendi kullanımında bulunan gayrimenkullerin sat geri kirala işlemine konu edilmesi durumunda geçerli olacağıdır. Yoksa taşınmazın ticareti ve kiralamasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları gayrimenkullerin satışından elde ettikleri kazançlar bu istisna kapsamı dışındadır.

4. Değerlendirme

Yapılan düzenlemeler ile işletmelerin aktiflerinde kayıtlı bulunan işletme kullanımındaki gayrimenkullerini sat ve geri kirala işlemini tabi tutmaları durumunda kurumlar vergisi, katma değer vergisi, damga vergisi ve tapu harcı açısından önemli istisnalar getirilmiştir. Bu ise işletme sermayesi ihtiyacı bulunan KOBİ’lerin bilançolarında kayıtlı bulunan gayrimenkullerini sat ve geri kirala yönteminde kullanarak hem nakit sorunlarını giderme hem de vergisel avantaj sağlamalarının yolunu açacaktır.