OSB İmar Şartnamesi

ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİ İMAR PLANI ŞARTNAMESİ

İÇİNDEKİLER:

1. İMAR PLANI ESASLARI

2. İMAR PLANI YAPIMI

2.1. OSB’ ye Ait Analiz-Sentez ve Açıklama Raporu Biçimi

A. OSB’nin Bulunduğu Bölge Analizi

A.1. OSB’nin Ülke ve Bölgesindeki Yeri

A.2. OSB’nin Bağlı Olduğu Kentin Nüfusu

A.3. OSB’nin Bağlı Olduğu Kentin Ekonomik Yapısı

A.4. OSB’nin Bağlı Olduğu Kent Sınırları İçerisinde Varolan OSB ve Sanayi Alanları

A.5. OSB’nin Ulaşım Yapısı

B. Planlama Alanına (OSB’ye) İlişkin Analiz

B.1. Yer Seçimi

B.2. Fiziksel Eşikler

B.3. Kurumsal Eşikler

B.4. Mülkiyet Bilgisi

B.5. Üst Ölçek Plan Kararları

B.6. Önceki Plan Kararları

C. Sentez ve Araştırma Sonuçlarının Değerlendirilmesi

D. Plan Kararları

2.2. Nazım ve Uygulama İmar Planı

A. Planlamaya Geçiş – Plan Alternatifleri

B. Nazım İmar Planı

B.1. Etapların Belirlenmesi

B.2. Arazi Kullanım Kararlarının Belirlenmesi

C. Uygulama İmar Planı

E. Nazım ve Uygulama İmar Planı Notları

3. İMAR PLANI TESLİM ŞEKLİ

1. İMAR PLANI ESASLARI

Planlama çalışması, Bölgeye ilişkin yapılmış olan araştırmalardan (hâlihazır harita, yer seçimi raporu, jeolojik ve jeoteknik rapor, vb.) faydalanarak, ilgili kurum görüşleri ile genel şehircilik ilke ve prensipleri doğrultusunda, 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu, Plan Yapımına Ait Esaslara Dair Yönetmelik, OSB Uygulama Yönetmeliği ile “İmar Planı Şartnamesi” ve ilgili tüm mevzuat hükümlerine göre planın gerektirdiği yeterliliğe sahip Şehir/Kent Plancıları tarafından yapılır.

Organize Sanayi Bölgelerinde (OSB) planlamaya altlık oluşturacak;

1. Planlama onama sınırı; OSB Yer Seçimi Komisyonunca seçilip 1/25000 ölçekli topoğrafik pafta üzerinde belirlenen ve ölçeği 1/5000 veya daha büyük olan kadastral pafta veya tapulama paftaları üzerine adapte edilerek Bakanlığımız tarafından onaylanan OSB sınırı esas alınarak gerçekleştirilir.

2. İmar planları, onaylı ve koordinatlı hâlihazır haritalar üzerine çizilir. Plan onama işlemlerinde imar planı altlığı olan hâlihazır haritalara ilişkin olarak üç yöntem tespit edilmiş olup bu önerilerin herhangi birinin yerine getirilmiş olması gerekmektedir:

a) İmar planlarının onaylı ve koordinatlı orijinal hâlihazır haritalar üzerine çizilmesi,

b) OSB’de onaylı ve koordinatlı hâlihazır haritaların asıl nüshaları var ise imar planlarının çizildiği hâlihazır harita nüshalarının OSB tarafından “Aslının Aynıdır” yapılması ve 1 nüsha onaylı ve koordinatlı hâlihazır haritanın aslının (çoğaltmış olmayacak) Bakanlığımıza gönderilmesi,

c) OSB’de asıl nüshaların olmaması durumunda, imar planlarının altlığı halihazır haritaların ilgili kurum tarafından “Aslının Aynıdır” yapılması.

3. OSB alanı Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporlarına göre yerleşime uygunluk açısından değerlendirilerek;

a) Yerleşime uygun alanlar, (UA)

b) Önlem alınmadan yapılaşmaya izin verilmeyecek alanlar, (ÖA)

c) Ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alanlar, (AJE)

d) Yerleşime uygun olmayan alanlar, (UOA)

olarak sentezlenir. “Ayrıntılı Jeoteknik Etüt Gerektiren Alanlar” ile “Yerleşime Uygun Olmayan Alanlar” kesinlikle yapılaşmaya açılmaz, jeolojik alan sınırları imar planına işlenir, belirlenen tedbirler plan notu olarak düzenlenir.

4. Yer Seçimi Komisyonuna katılan veya sonradan görüş bildiren, planlamada eşik oluşturan ilgili kurum görüşleri doğrultusunda 1/5000 veya 1/2000 ölçekli eşik sentezi paftası hazırlanır ve açıklama raporu içerisinde pafta bilgileri olarak verilir. Kurum görüşlerinin ve yer seçimi raporunun bir örneği açıklama raporuna konulur.

5. Şehir/kent plancısı tarafından araştırma dosyasının değerlendirilmesi sonucu oluşturulacak eşik sentezi ve bölgede yer alabilecek sanayicilerin özellikleri, istek ve ihtiyaçları teknik şartlaşmada belirlenen mekânsal standartlarla birlikte değerlendirilerek İmar Şubesi ve şehir/kent plancısı arasında yapılacak görüşmeler sonucu plan teklifi hazırlanır. Hazırlanan imar planında sanayi parselleri, sosyal, idari ve teknik donatı alanları, arıtma alanı, ilgili kurumca belirlenen sağlık koruma bandı ve benzerleri ile birlikte arazi kullanım kararları oluşturulur.

Plan kararlarının oluşumuna altlık oluşturacak ve 2.1. bölümünde detayları ile açıklanan şekilde hazırlanacak “analiz-sentez ve açıklama raporu” imar şubesince uygun görülmedikçe, teklif planlar İmar Komisyonuna sunulmaz.

Analız-sentez ve açıklama raporu tamamlandıktan sonra, planlama, nazım imar planı ve uygulama imar planı olmak üzere tek aşamada, gerekli görüldüğünde iki aşamada yapılır.

6. Gerekli görülmesi halinde Bakanlık tarafından bu raporda yer alanlara ilave olarak görüş, bilgi, doküman, vb. istenir.

2. İMAR PLANI YAPIMI

2.1. OSB’YE AİT ANALIZ-SENTEZ VE AÇIKLAMA RAPORU BİÇİMİ:

Açıklama raporunda, her konunun planlama esasları açıklanır. Plan üzerinde gösterilmesi mümkün olmayan hususlar anlatılır.

A - OSB’ NİN BULUNDUĞU BÖLGE ANALİZİ

A.1- OSB’NİN ÜLKE VE BÖLGESİNDEKİ YERİ:

OSB’nin içinde bulunduğu bölgenin yönetimsel ve ekonomik bütünlüğü içindeki yeri ve özelliği ile tanımlanır.

Ekler:

1- Özelliği nedeniyle OSB planlaması; çevre düzeni planı ile bir bütün olarak düzenleniyorsa, OSB çevresi ile birlikte ele alınarak kentsel ve çevresel alanların bütünlüğünü ve ilişkilerini gösterir “Çevre Düzeni Planı” temin edilerek rapora eklenir.

2- OSB’nin yakın çevresi ile ulaşım ağı ve uzaklıkları, çevresel bütünlüğü olan mekandaki etkinliği tanımlayan çevre verilerinin gösterildiği 1/25000 ölçekli bilgi paftası hazırlanır.

A.2- OSB’NİN BAĞLI OLDUĞU KENTİN NÜFUSU:

OSB’nin bağlı olduğu kentin geçmiş yıllardaki nüfusu, yıllık değişim oranları, artış-eksilme hızı, ortalama yıllık değişimleri, önemli saptamalar belirlenir.

Ekler:

1- Nüfus yapısı ile ilgili yeter sayıda istatistiksel gösterme biçimi, grafik, tablo ve şema.

A.3- OSB’NİN BAĞLI OLDUĞU KENTİN EKONOMİK YAPISI:

Kentin genel olarak ekonomik yapısı ve mevcut işgücünü belirten açıklama.

Ekler:

1- Kentsel ekonomik yapı analizleri için gerekli istatistiki metotlara göre hazırlanmış grafikler.

A.4- OSB’NİN BAĞLI OLDUĞU KENT SINIRLARI İÇERİSİNDE VAROLAN OSB VE SANAYİ ALANLARI:

OSB’nin çevresinde yer alan OSB, sanayi ve küçük sanayi siteleri belirlenir.

Ekler:

1- Uygun ölçekte hazırlanan haritaya OSB’nin çevresinde yer alan sanayi kullanımları belirtilir.

A.5- OSB’NİN ULAŞIM SİSTEMİ:

OSB’nin bölgesel ulaşımı, deniz-hava-demiryolu ve karayolu ulaşımı, liman, barınak, iskele, istasyon vb. bağlantıları belirlenir.

Ekler:

1- Bölgesel ulaşımda, ulaşım sistemleri, ağı vb. yeterli ölçek ve sayıda haritalar üzerinde belirtilir.

B – PLANLAMA ALANINA (OSB’ YE) İLİŞKİN ANALİZ

İmar planı düzenlenen OSB’nin planlama kararlarını belirleyen doğal eşikler ve değerler, kurumsal eşikler ve varsa önceki plan kararları ile üst ölçek plan kararları analiz edilir.

B. 1 - YER SEÇİMİ:

OSB’ nin yer seçimi yapıldığı tarihe ve büyüklüğüne yer verilir. Planlama alanı yer seçimi yapılan alanın tamamını kapsamıyor ise gerekçeleri (kamulaştırma, eğim nedeniyle planlanmayan alanlar, yatırım programındaki karakteristik, vb.) açıklanır.

Ekler:

1 – Nazım plan ölçeğine esas yer seçimi sınırını ve planlama sınırını gösterir A3 ebadında harita,

B. 2 - FİZİKSEL EŞİKLER:

a) Jeomorfolojik ve Topoğrafik Eşikler; yükselti kuşakları, eğimler, yüzey şekilleri belirlenir.

b) İklim; yağış, rüzgar, hâkim rüzgar ve güneşlenme olarak yerleşmeye elverişlilik açısından, biometeorolojik değerlendirmeler yapılır.

c) Orman Varlığı; ilgili kurum tarafından belirlenen sınırlar dikkate alınarak orman alanları, orman dışına çıkarılan (2b vasıflı) alanlar işlenir.

d) Jeolojik Durum, Deprem: Jeolojik etüt ve rapora dayalı olarak deprem durumu ve heyelanlı alanlarla jeolojik sakıncalı ve yasaklı alanlar incelenir. OSB alanı Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporlarına göre yerleşime uygunluk açısından değerlendirilerek;

- Yerleşime uygun alanlar, (UA)

- Önlem alınmadan yapılaşmaya izin verilmeyecek alanlar, (ÖA)

- Ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alanlar, (AJE)

- Yerleşime uygun olmayan alanlar, (UOA)

işlenir.

e) Akarsular, Taşkın Durumu; Jeolojik etüt ve rapor verileri ile ilgili kurumdan alınan görüşlere uygun olarak akarsular-taşkın durumu ve ıslah projesine dayanılarak önlem alınıncaya kadar yerleşmeye yasaklanacak taşkın alanları ya da ıslah kesit ve güzergahları belirlenir.

Ekler:

1- Topoğrafya ve eğim değerlerini belirten A3 ebadında harita,

2- İklim elemanları grafikleri, rüzgârgülü bakımından yerleşmeye elverişli kuşaklar ve kademeleri gösterir A3 ebadında harita,

3- Orman alanlarını, orman dışına çıkarılan (2b vasıflı) alanları gösterir nazım plan ölçeğinde A3 ebadında harita,

4- Yerleşime uygunluk (uygun alanlar, önlemli alanlar, yapı yasaklı alanlar) durumunu gösterir A3 ebadında harita,

5- Mevcut akarsular ile korunacak ise mevcut akarsuların koruma ve taşkın kuşağı alan sınırları, ıslah yada deplase edilecek ise ıslah/deplase güzergahı ve kesitlerini gösterir nazım plan ölçeğinde A3 ebadında harita,

Not: Kullanılacak haritalar, çalışmaların özelliğine göre farklı ölçeklerde olabileceği gibi anlaşılır biçimde ilgili haritalar birleştirilip bir haritada da gösterilebilir.

B. 3 – KURUMSAL EŞİKLER

a) Enerji Nakil/İletim Hattı: İlgili kurumdan alınan görüşe uygun olarak mevcut enerji nakil/iletim hattı güzergâhları, güzergâhlar korunacak ise koruma kuşağı ya da güvenlik koşulları, deplase edilecek ise şartları, güzergâhı ve kesitlerine yer verilir.

b) Sağlık Koruma Bandı: İlgili kurum tarafından belirlenen sağlık koruma bandı mesafesine yer verilir.

c) Doğalgaz Boru Hattı: İlgili kurumdan alınan görüşe uygun olarak mevcut doğalgaz boru hattı, kamulaştırma ve koruma kuşağı, etrafındaki yapılaşmalara ilişkin güvenlik koşullarına yer verilir.

d) Karayolu Bağlantısı: İlgili kurum tarafından belirlenen bağlantı noktasına ve koşullarına yer verilir.

OSB’ nin özelliğine, varsa önceki plan kararlarına ve yer seçimine katılan kurum görüşlerine, vb. göre gerekli görülen durumlarda başka görüş, bilgi ve dokümanlar da istenebilecektir.

Ekler:

1 – Kurumsal eşiklerin gösterildiği A3 ebadında harita,

B. 4 – MÜLKİYET BİLGİSİ

Planlanan alanın yatırım programında olup olmadığı, ne kadarının kamulaştırıldığı, kamulaştırılmayan alanlardaki mülkiyet dağılımı hakkında bilgi verilecektir.

Ekler:

1 – Mülkiyet analizini gösterir A3 ebadında harita,

B. 5 - ÜST ÖLÇEK PLAN KARARLARI:

OSB’ nin üst ölçek planlardaki yeri ve getirilen kararlara yer verilir.

Ekler:

1 – A3 abadında onanlı üst ölçek plan örneği,

B. 6 - ÖNCEKİ PLAN KARARLARI

İmar planı yapılan OSB’nin, daha önce yapılmış, onaylanarak kesinleşmiş ve uygulamaya konulmuş imar planı incelenir ve değerlendirilir.

Değerlendirmede plan ana kararları gerekli hallerde kurum görüşleri çerçevesinde yeniden sorgulanır, yapılaşma koşulları, arazi kullanım kararları, ruhsat – iskan analizi tablo hazırlanarak sunulur.

Ekler:

1 – A3 ebadında onanlı 1/5000 – 1/1000 ölçekli plan örneği,

2 – “.............Belediye Meclisinin/İl İdare Kurulunun .......gün ve .......sayılı kararı ile onaylanan planların aslı gibidir.” yaptırılmış 1/5000 – 1/1000 ölçekli onanlı planları,

C – SENTEZ VE ARAŞTIRMA SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ:

OSB planlaması sürecinin sentez aşamasında, planlama alanında getirilen bir dizi araştırmaların (analizlerin) sonuçları birleştirilir, yorumlanır ve plan kararlarını yönlendirecek biçimde bu araştırma sonuçları değerlendirilir.

Bu amaçla önce tüm araştırma sonuçlarının bir arada gösterildiği bir sentez paftası nazım imar planı ölçeğinde düzenlenir. Sentez, planlama sürecinin gerekli ve vazgeçilmez bir aşaması niteliğindedir.

Ekler:

1- OSB sınırı, çevresinde yer alan konut alanları, sanayi, KSS, turistik potansiyeli olan alanlar, hiyerarşik yol şeması ve hâkim rüzgâr yönünün gösterildiği, nazım plan ölçeğinde veya anlatım yeterliliği olan ölçekte rapor eki harita,

2 - OSB planlamasına eşik teşkil eden fiziksel yapı ve kurumsal eşiklerin tümünün bir arada gösterildiği plan eki nazım plan ölçeğinde harita ve rapor eki A3 ebadında harita,

D – PLAN KARARLARI

Sentez sonrasında elde edilen tüm planlama eşiklerine göre geliştirilen plan kararları, arazi kullanım tablosu ve parsel büyüklükleri tablosu da hazırlanarak açıklanacaktır.

Tadilat/revizyon imar planlarında önceki plan kararları ile hazırlanan planda yer alan kararların karşılaştırması, arazi kullanım tablosu ve parsel büyüklükleri tablosu da hazırlanarak yapılacaktır.

Ekler:

1 - A3 ebadında ve 1 adet renkli 1 adet renksiz olmak üzere 1/5000 ve 1/1000 ölçekli plan örneği,

2 - 1/1000 ölçek detayında önceki imar planı ile yeni imar planı kararları arasındaki farkları gösteren plan eki nazım plan ölçeğinde harita ve rapor eki A3 ebadında harita,

3 – Plan Notları,

4 – Plan esas teşkil eden yer seçimi komisyonu raporu ve kurum görüşleri,

2.2. NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANI

A. PLANLAMAYA GEÇİŞ-PLAN ALTERNATİFLERİ:

OSB planlamasının genel amacı yanı sıra, OSB planlanacak alanının özelliği, eşik ve sınırlamalarının belirlenmesi sonucunda elde edilen alt/üst değerlerin tanımlandığı çerçevede, plan kararlarının üretilmesine geçilir.

Plan taslağı 1/1000 ölçekli plan detaylarını içerecek şekilde birleştirilmiş pafta üzerinde uygun ölçekte hazırlanır. Plan teklifi plana konu alana ait fotoğraf ve video kayıtları ile birlikte sunulur. Hazırlanan planın Bakanlıkça uygun görülmesi ve İmar Komisyonu tarafından değerlendirilmesini müteakip nazım ve uygulama imar planı detayına geçilir.

B. NAZIM İMAR PLANI:

Nazım imar planı, uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen detaylı bir raporla açıklanan ve raporu ile bir bütün olan plandır.

OSB’nin büyüklüğüne göre 1/2000 veya 1/5000 ölçeklerinde imar planı çizim tekniğine uygun olarak (50-100 ha arasındaki alanlarda 1/2000, 100 ha’dan büyük alanlarda 1/5000 ölçeğinde) hazırlanır.

İlgili kurum tarafından onaylı hâlihazır harita üzerinde çizilir, mülkiyet sınırı gösterilir.

OSB imar planı sınırı, onaylı OSB sınırından geçirilir.

Gösterim ada bazında yapılır.

Sağlık koruma bandı genişliği, Sağlık Bakanlığının kesinleştirdiği büyüklük üzerinden Bölge hudutları içinde tesis edilir.

Yol kademelenmesi, Şartnamede belirlenen yol tiplerine uygun yapılır. Ulaşım ağında bütün yollar birbirine bağlantılı olmalı, ucu açık, gidiş güzergâhı belirsiz yollar bırakılmamalıdır.

Bölgede varsa mevcut yollar, ıslahı yapılacak yollar ve öneri yollar lejantta ayrı ayrı gösterilir. Önemli yaya yolları gösterilir.

Arıtma tesisi alanı, bütün parsellere en az maliyetle teknik hizmet verebilecek şekilde, arazinin en düşük kotunda ayrılmalıdır.

Sanayi adaları, yeşil alanlar, arıtma tesisi, idari ve sosyal tesis alanları, ulaşım vb. arazi kullanım alanları belirlenir.

B.1. Etapların Belirlenmesi:

- Yatırım programında yer almayan OSB’lerde etaplama yapılması zorunlu değildir. Etaplama, kamulaştırma, eğim gibi zorunlu gerekçelerle yapılabilir.

- Yatırım programında yer alan OSB’lerde I. Etap OSB’nin karakteristiği büyüklüğünde ayrılır.

- Etap sınırı, kullanım kararlarını ve etap içindeki işlevselliği bozmayacak şekilde geçirilir.

- I. etap olarak belirlenen alan içerisinde arıtma tesisi ile yeterli oranlarda diğer ortak kullanım alanlarının ayrılması zorunludur.

B.2. Arazi Kullanım Kararlarının Belirlenmesi:

- Sanayi parsellerinde TAKS=0.55 KAKS=0.70’dir. Aksi bir hüküm olmadıkça, sanayi parsellerinde h=yükseklik, teknolojinin gerektirdiği yükseklik şeklinde serbest bırakılacaktır.

- İmar planı yapımı aşamasında; genel doğal yapısı (%20 ve üstü eğim) veya yapılaşmaya açılamayacak (yapı yasaklı alanlar ve benzeri) alanlardan oluşan eşikler nedeniyle Bölgenin en fazla %40’ının sanayi parsellerine ve diğer çalışma hizmet ve destek alanlarına ayrılabildiği durumlarda TAKS = 0.55, Emsal = 0.75 ve h = Serbest olarak koşullandırılır

- OSB mülkiyetinde kalacak ortak kullanım alanları olan idari, sosyal ve teknik altyapı alanları ile arıtma tesisi alanı ve aktif yeşil alanlar için bölge büyüklüğünün en az %8 i kadar alan ayrılır. Plan içinde en az dağılımı; yapılaşma koşulu aşağıdaki gibidir:

Kullanım	Değer (%)	Max. Emsal
Sosyal Altyapı Alanları	3	0.40
Teknik Altyapı Alanı	2	-
Aktif Yeşil Alanlar	1	-
Arıtma Tesis Alanı	2 *	-
Toplam	8	-

* Teknolojik gelişmelere paralel olarak arıtma tesis alanının fonksiyonunun daha küçük bir alanla karşılanması, avan projelerin Bakanlığımızca onaylanması koşulu ile arıtma tesis alanı, onaylı proje büyüklüğünde ayrılabilir. Bu durumda artık alan diğer ortak kullanım alanlarında değerlendirilir.

-Katılımcı ve/veya kiracılara yönelik küçük imalat ve tamirat, ticaret, eğitim ve sağlık hizmetleri alanları bölge büyüklüğünün %10 unu geçemez. Bu tür hizmet ve destek alanları, donatı alanı olarak değerlendirilmez. İmar tadilatına konu edilmesi halinde karşılığı aranmaz. Küçük imalat ve tamirat alanları hariç bu alanlarda KAKS=1.00 ; aksi bir hüküm olmadıkça, h=yükseklik, serbest; minimum yapı yaklaşma mesafesi 10 m, olarak belirlenir.

Hizmet ve destek alanı olarak ayrılmış küçük imalat ve tamirat alanlarında, minimum 10 m. açık çalışma alanı ayrılması, 2 kat yüksekliği geçmemesi koşulu ile Bölge Müdürlüğünce onaylanacak genel yerleşim planına göre uygulama yapılır.

C. UYGULAMA İMAR PLANI

Onaylı hâlihazır harita üzerine, nazım imar planına uygun olarak aynı zamanlı hazırlanır, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikleri çizim tekniğine uygun çalışılır.

Yapı adalarını, parselleri, yolları, çekme mesafelerini, altyapı tesislerini ve uygulama için lüzumlu diğer hususları gösterir.

Sanayi parsellerinde uygulanacak çekme mesafeleri aşağıdaki tablodaki gibidir:

Parsel Alanı	Parsel Tipi	Geri Çekme Mesafesi (m) (Çevre Yeşili Dahil)			Çevre Yeşili (m) (Geri Çekme Mesafesi İçinde ve Parsel Sınırından itibaren)
		Ön	Yan	Arka	Ön	Yan	Arka
3000 -5000 *	A	8.00	7.00	7.00	1.00	2.00	2.00
5001- 7000	B	12.00	8.00	8.00	2.00	2.50	2.00
7001-10000	C	13.00	10.00	12.00	3.00	3.00	3.00
10001-20000	D	20.00	12.00	16.00	5.00	4.00	4.00
20001-30000	E	24.00	14.00	22.00	6.00	4.50	6.00
30001-40000	F	26.00	15.00	24.00	7.00	5.00	6.50
40001-50000	G	30.00	17.00	28.00	8.00	5.50	8.00
50001-100000	H	32.00	18.00	30.00	9.00	6.00	8.50
100001- …..	I	33.00	20.00	33.00	10.00	6.50	10.00

* Sadece kalkınmada öncelikli yörelerde ve ihtisas OSB’ lerde ayrılabilir.

Ön çekme mesafesini parsel genişliğinden (uzun kenar) alan, (5001-7000), (7001-10000), (10001-20000) aralığında yer alan parsellerde ve “I” katsayısı 4”den az olmamak koşuluyla bir alt parsel tipinin çekme mesafeleri uygulanabilir. Buna rağmen minumum 30m. bina derinliğinin sağlanmaması durumunda en küçük parsel tipinin çekme mesafeleri uygulanabilir. Uygulama yapılacak parseller;

G - O

I = ---------------- Formülü ile hesaplanacaktır.

D – X

I = Katsayısı 4”den az olduğu takdirde bir alt parsel tipi çekme mesafeleri uygulanamaz.

G = Parsel Genişliği (Uzun Kenar)

O = Yan Çekme Mesafeleri Toplamı

D = Parsel Derinliği (Kısa Kenar)

X = Ön Bahçe ve Arka Bahçe çekme mesafesi toplamını gösterir.

D. İMAR PLANI DEĞİŞİKLİKLERİ

Plan ana kararlarını bozucu imar planı değişikliği yapılamaz. Değişikliğin zorunlu olması hallerinde, gerekçeli yönetim kurulu kararı ile değişikliği zorunlu kılan durumun açıklama raporu ve istenecek diğer bilgi ve belgelerin plan teklifi ile birlikte Bakanlığımıza sunulması esastır.

OSB Kanunundan önce 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi uyarınca uygulama gören OSB lerde DOP tan kazanılan alanların imar tadilatı ile küçültülmesi ve kaldırılması mümkün değildir. Yer değişikliğinin zorunlu olduğu hallerde aynı plan içinde eşdeğer alan ayrılması gereklidir.

E. NAZIM VE UYGULAMA İMAR PLANI NOTLARI

A. GENEL HÜKÜMLER

1. Plan onama sınırı içinde kalan alanlardan yalnızca OSB sınırları yetki sınırıdır.

2. Plan hudutları içerisindeki yollar, otoparklar, yeşil alanlar ve donatı alanları, ……………Organize Sanayi Bölgesi tasarrufundadır.

3. Her işletmenin otopark ve sosyal tesisleri kendi sanayi parseli içerisinde düzenlenecektir.

4. Tüm İşletmelerde Sığınak Yönetmeliğine, Yangın Yönetmeliğine, Otopark Yönetmeliğine uyulacaktır.

5. Yapılacak yapı, yapı yaklaşma sınırını geçemez.

6. Aplikasyonda kadastral sınırlar geçerlidir.

7. OSB Uygulama Yönetmeliği doğrultusunda yapı ruhsatı alınmadan inşaata başlanamaz.

8. ..../..../.... tarihli ve ............... sayılı yazıya istinaden “.............................................................” sağlık koruma bandı bırakılacak; bölgenin iklim yapısına göre ağaçlandırılacaktır.

9. Bırakılacak sağlık koruma bandından sonra içe doğru 50 metrelik kuşak içerisinde Bakanlığımız ve Sağlık Bakanlığı arasında 19/09/2003 tarihinde imzalanan “Organize Sanayi Bölgeleri Mülkiyet Sınırları İçinde Bırakılacak Sağlık Koruma Bantları İçin Uygulanacak Esas ve Usullere Dair Protokol” de belirtilen sanayi tesisleri dışındaki tesislere yer ve izin verilmeyecektir.

10. İşçi Sağlığı ve İş Güvenliği Mevzuatı hükümlerine uyulması zorunludur.

11. Yapılacak hafriyat çalışmaları sırasında taşınır ve taşınmaz kültür ve tabiat varlıklarını bulanlar, malik oldukları veya kullandıkları arazinin içinde kültür ve tabiat varlığı bulunduğunu bilenler veya yeni haberdar olan malik ve zilyetler(iye), bunu en geç üç gün içinde en yakın müze müdürlüğüne veya mülki idare amirlerine bildirmeye mecburdurlar.

12. Yüzey sularının toplanması için gerekli kanallar parsellerin geri çekme mesafesi içinden geçirilebilir.

13. Bölgenin taban suyu ve yüzey sularının drenajına yönelik çalışmaların yapılması ve atık suların arıtıldıktan sonra tahliye kanalına bağlanması zorunludur.

14. OSB içinde kalan kuru dereler ıslah edilmeden, çevre kanalı inşa edilmeden ve mansap şartları yerine getirilmeden inşaat izni verilemez.*

15. Enerji Nakil Hattı altında kalan parsellerdeki yapılaşmalarda Elektrik Kuvvetli Akım Tesisleri Yönetmeliğinde belirtilen emniyet kriterlerinin uygulanması zorunlu olup ilgili kurum görüşü alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz. *

16. Karayolu kenarındaki tesislerde (ticaret, bakım ve akaryakıt istasyonu, vb.) Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik hükümleri geçerlidir.*

17. Belirtilmeyen hususlarda 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu ve Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği hükümleri geçerlidir.

B. ÇEVRESEL TEDBİRLER

18. Tesislerden ruhsat aşamasında istenilen çevre ile ilgili işlemlerin ilgili müdürlüklerce kontrolü ve uygun görüşü alınmadan yapı kullanma izni verilemez.

19. 2872 sayılı Çevre Kanunu ve bu kanuna göre çıkartılan Su Kirliliği Kontrolü Yönetmeliği, Su Ürünleri Kanunu ve Su Ürünleri Yönetmeliği, Katı Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Endüstriyel Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Isınmadan Kaynaklı Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği, Tehlikeli Atıkların Kontrolü Yönetmeliği, Tehlikeli Kimyasallar Yönetmeliği, Tıbbi Atıkların Kontrolü Yönetmeliği ve Zararlı Kimyasal Madde ve Ürünlerinin Kontrolü Yönetmeliği, Toprak Kirliliği Yönetmeliği, Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu, Hafriyat Toprağı, İnşaat ve Yıkıntı Atıklarının Kontrolü Yönetmeliğine uyulması gerekmektedir.

20. ÇED Yönetmeliği kapsamındaki faaliyetler için “ÇED Olumlu Belgesi” veya “Çevresel Etkileri Önemsizdir” belgesinin alınması ve ÇED Raporlarındaki taahhütlere uyulması zorunludur.

21. OSB’den kaynaklanan evsel ve endüstriyel atık sular Su Kirliliği Kontrol Yönetmeliğinde alıcı ortama deşarj standartlarına göre arıtıldıktan sonra deşarj edilecektir. Ancak, sanayi tesislerinden kaynaklanan atıksuların kirletici parametre değerleri; OSB evsel ve endüstriyel atıksu arıtma tesisine ait giriş atıksuyu dizayn parametre değerlerinin üzerinde olması halinde, katılımcıdan, münferiden ön arıtma tesisi yapması istenecektir.

22. OSB’ nin atık ve tehlikeli atıklarının toplanarak; ara depolanması, taşınması ve bertaraf ünitesi kurulması istendiğinde, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir. Katı atıkların bertarafı için ilgili belediyelerden taahhütname yazısı alınması gerekmektedir.

23. Sanayi parsellerinde tehlikeli atıkların geçici depolanması durumunda, 2872 sayılı Çevre Kanunu ve konu ile ilgili yönetmelik yükümlülüklerinin yerine getirilmesi gerekmektedir.

24. Bölgede kurulacak tesislerin kurulması ve faaliyetleri sırasında, 1593 sayılı Umumi Hıfzısıhha Kanunu ile yürürlükteki İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır.

C. BOTAŞ BORU HATTINA İLİŞKİN HÜKÜMLER*

25. BOTAŞ Boru hattı güzergâh şeridi üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir. Boru hattı güzergâhındaki imar parselleri, yol geçişleri ve altyapı çalışmalarında BOTAŞ’ tan görüş alınmadan hiçbir uygulama yapılamaz.

26. BOTAŞ boru hattı güzergâhında yapılacak her türlü altyapı çalışmasında BOTAŞ ilgili işletme müdürlüğü gözetiminde teknik emniyet kriterlerinin sağlanması zorunludur. …. m.lik kamulaştırma şeridi içinde hiçbir ağaçlandırma çalışması yapılmayacaktır.

27. Kamulaştırılarak BOTAŞ adına mülkiyet yada irtifak hakkı tesis edilmiş olan güzergah şeridi üzerinde ve BOTAŞ Boru Hattı olarak işlenen alan üzerinde yapılaşmaya kesinlikle izin verilmeyecektir.

28. BOTAŞ boru hattı aksından itibaren boru hattı boyunca (200 m.sağ+200 m.sol) toplam 400 m. genişliğindeki alan içerisinde yer alacak tesisler kurulmadan önce uygunluğuna dair ve emniyet mesafelerinin belirlenebilmesi için BOTAŞ’ tan görüş alınması zorunludur.

29. Boru hattı güzergâhının yer aldığı koridora cepheli parsellerde OSB Uygulama Yönetmeliğine göre işlenecek yapı yaklaşım mesafesi boru aksından itibaren idari/sosyal, vb. tesisler için min. 22 m. değerinin altında olamaz; yapılacak yapı bu sınırı geçemez. Bu çekme mesafeleri yalnızca yol ve yeşil alan olarak kullanılabilecek olup; destek üniteleri (jeneratör, LPG tankı, yandın suyu deposu, arıtma tesisi, vb.) ile açık depolamaya yer ve izin verilemez.

D. ZEMİN VE DEPREM UYGULAMA HÜKÜMLERİ **

30. Parsel bazında detaylı zemin etütleri yapılıp, temel biçimleri, yapı statiği ve yapı malzemesi belirlendikten sonra inşaat uygulamasına geçilecektir.

31. İnşaat aşamasında 7269 sayılı yasanın 2. maddesine göre …………. tarihinde ……………Bayındırlık ve İskan Müdürlüğünce onanan ……………..Organize Sanayi Bölgesi Jeolojik ve Jeoteknik Etüt Raporunun sonuç ve öneriler bölümünde belirtilen önlemlerin alınması zorunludur.

32. ……….. Organize Sanayi Bölgesi …………. derece deprem bölgesindedir. İnşaatta ve bütün zemin cinslerinde “Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.

E. YAPILAŞMA KOŞULLARI ***

Sanayi Alanları:

33. Sanayi alanlarında Taban Alanı Kat Sayısı TAKS=0.55, Emsal:Kat Alanları Katsayısı=0.70 olacaktır.

34. Sanayi parsellerinde yapı yüksekliği (h) yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir.

35. (Bu plan notu nazım imar planında yer almaz) Parsellerde uygulanacak çekme mesafeleri, OSB Uygulama Yönetmeliğine istinaden aşağıdaki tablodaki gibidir.

Parsel Alanı	Parsel Tipi	Geri Çekme Mesafesi (m) (Çevre Yeşili Dahil)			Çevre Yeşili (m) (Geri Çekme Mesafesi İçinde ve Parsel Sınırından itibaren)
		Ön	Yan	Arka	Ön	Yan	Arka
3000 - 5000	A	8.00	7.00	7.00	1.00	2.00	2.00
5001- 7000	B	12.00	8.00	8.00	2.00	2.50	2.00
7001-10000	C	13.00	10.00	12.00	3.00	3.00	3.00
10001-20000	D	20.00	12.00	16.00	5.00	4.00	4.00
20001-30000	E	24.00	14.00	22.00	6.00	4.50	6.00
30001-40000	F	26.00	15.00	24.00	7.00	5.00	6.50
40001-50000	G	30.00	17.00	28.00	8.00	5.50	8.00
50001-100000	H	32.00	18.00	30.00	9.00	6.00	8.50
100001- …..	I	33.00	20.00	33.00	10.00	6.50	10.00

37. (Bu plan notu nazım imar planında yer almaz.) Ön çekme mesafesini parsel genişliğinden (uzun kenar) alan, (5001-7000), (7001-10000), (10001-20000) aralığında yer alan parsellerde ve “I” katsayısı 4”den az olmamak koşuluyla bir alt parsel tipinin çekme mesafeleri uygulanabilir. Buna rağmen minimum 30m. bina derinliğinin sağlanmaması durumunda en küçük parsel tipinin çekme mesafeleri uygulanabilir. Uygulama yapılacak parseller;

G - O

I = ---------------- Formülü ile hesaplanacaktır.

D – X

I = Katsayısı 4”den az olduğu takdirde bir alt parsel tipi çekme mesafeleri uygulanamaz.

G = Parsel Genişliği (Uzun Kenar)

O = Yan Çekme Mesafeleri Toplamı

D = Parsel Derinliği (Kısa Kenar)

X = Ön Bahçe ve Arka Bahçe çekme mesafesi toplamını gösterir.

38. Parsellerdeki çekme mesafelerinde karayolları kamulaştırma sınırından min. 25m. ve doğalgaz boru hattından min. 22 m. olan yapı çekme mesafesine uyulması zorunludur.*

39. Planlama alanı içerisinde bu plandan önce onaylı imar planına göre uygulama yapılmış olan parsellerde (uygulama yapılmış, terk edilerek tapuya tescile edilmiş veya ruhsat alınmış ve inşaatı tamamlanmış veya su basman seviyesi gelmiş olan alanlarda) mevcut durum müktesep olup yeni/yeniden ruhsatlandırma aşamasında bu planın yapılaşma koşulları geçerli olacaktır.****

Hizmet ve Destek Alanları:

40. Kat Alanları Katsayısı=KAKS= 1.00 dir.

41. Yapı yüksekliği (h) yapılacak yapının teknolojisinin gerektirdiği yüksekliğe göre belirlenecektir.

42. Minimum ifraz koşulu 3000 m ² dir.

43. Hizmet ve Destek Alanları içinde yer alan Küçük İmalat ve Tamirat Alanlarında OSB tarafından onaylı genel yerleşim planına göre uygulama yapılır.

İdari ve Sosyal Tesis Alanları:

44. Planda yer alan idari ve sosyal tesisler alanlarında Emsal (KAKS = Kat Alanları Katsayısı) E=0,40 olacaktır. Bölge Müdürlüğü tarafından onaylanacak avan projeye göre uygulanacaktır.

45. Planda idari ve sosyal tesis olarak gösterilen alanlarda; çıraklık okulu, meslek okulu, bölge yönetimi, sendika, toplantı salonu, sergi alanı, lokanta, kafeterya, güvenlik, cami, kreş, KOSGEB, sağlık tesisi, bankalar, alışveriş merkezi gibi tesisler yer alabilir.

Teknik Hizmet Alanı:

46. Teknik Altyapı Alanlarında Bölgenin teknik ihtiyaçlarını karşılayacak tesisler (trafo merkezi, indirici merkez, enerji üretim tesisi, telekomünikasyon tesisi, itfaiye, makine parkı vb. tesisler) yer alabilir.

Bakım ve Akaryakıt İstasyonu:

47. Emsal E= 0.40, yükseklik h=6.50m. dir.

48. Akaryakıt ve LPG İstasyonlarında; “5105 Sayılı Petrol Piyasası Kanunu” ve İlgili Yönetmeliği, “5307 Sayılı Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG) Piyasası Kanunu ve Elektrik Piyasası Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” ve 07.08.2003 gün ve 25192 Sayılı Resmi Gazetede Yayımlanan Yönetmelikle Değişik “Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG) İle Çalışan Motorlu Taşıtlar İçin İkmal İstasyonlarının Kuruluş, Denetim, Emniyet ve Ruhsatlandırma İşlemlerine İlişkin Yönetmelik”, TS 11939 “Sıvılaştırılmış Petrol Gazları (LPG)-İkmal İstasyonu- Karayolu Taşıtları İçin- Emniyet Kuralları”, TS 12820 “Akaryakıt İstasyonları –Emniyet Kuralları Mecburi Standart Tebliği” ve “Karayolları Kenarında Yapılacak ve Açılacak Tesisler Hakkında Yönetmelik” hükümlerine uyulacaktır.

* OSB içerisinde varolan eşiklere göre düzenlenecek plan notları

** Onanlı jeolojik ve jeoteknik etüt raporunda belirlenen tedbir ve öneriler ek olarak konulacaktır.

*** Yapılaşma koşulları revizyon planlarda onanlı plana göre düzenlenebilecektir.

**** Revizyon planlarda geçerli plan notudur.

3. PLANLARIN TESLİM ŞEKLİ

Analiz-Sentez ve açıklama raporu ile imar planları 6 nüsha (Büyükşehir Belediye sınırları içerisinde ise 7 nüsha, tasarrufu olan başka kurumlar var ise daha fazla) olarak hazırlanacaktır. Onaylı halihazır harita üzerine çizilecek 1/5000 veya 1/2000 ve 1/1000 ölçekli imar planları (değişiklik/revizyon/ilave) şehir plancısı ile Bölgeyi temsil ve ilzama yetkili iki kişi tarafından imzalanarak Yönetim Kurulu Kararı ile birlikte Bakanlığımıza gönderilir. Ayrıca imar paftalarıyla birlikte, bilgisayar ortamında hazırlanan 1/5000 veya 1/2000 ve 1/1000 ölçekli planlar CD’ye kaydedilerek, alana ait fotoğraf albümü ile birlikte teslim edilecektir.

Bölge tarafından hazırlattırılacak (noktalamaların üzeri doldurulmuş şekilde) onay kaşelerinin paftaların üzerine bastırılmış şekilde teslim edilmesi gerekmektedir.

Kaşe Örneği:

....................... Organize Sanayi Bölgesine ait ……. adet paftadan ibaret ………….. ölçekli …………………… imar planı incelendi. 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun 4. maddesi uyarınca ……………. tarih ve ……… sayılı Genel Müdürlük Makamının kararı ile onandı. ……/……/2009 SANAYİ VE TİCARET BAKANLIĞI Küçük Sanatlar ve Sanayi Bölgeleri ve Siteleri Genel Müdürlüğü

Teslim Aşamasındaki Pafta Formatı:

PAFTA ADI PAFTA İNDEKSİ Ölçek:……… Plan müellifi Bölgeyi temsil ve ilzama (Kaşe-imza) yetkili iki kişi (kaşe-imza) Bakanlık onayı

İmza ve kaşe doğrudan pafta üzerinde yer alacaktır. Pafta adı ve indeks etiket olarak düzenlenebilir.